Ngày nay việc mua bán đất nghĩa trang ngày càng trở nên phức tạp và khó khăn bởi các vấn đề liên quan đến giấy tờ và thủ tục pháp lý rất rườm rà. Cùng tìm hiểu xem đất nghĩa trang là gì và đất nghĩa trang có được cấp sổ đỏ hay không và những thông tin liên quan mà bạn cần biết liên quan đến đất nghĩa địa.
1. Đất nghĩa trang là gì?
Theo quan niệm dân gian thì nghĩa địa, nghĩa trang là nơi tập hợp chôn cất thi thể của người đã mất. Trong bộ luật đất đai 2018 có quy định là Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ và nhà hỏa táng thuộc Nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định, loại đất này chỉ để dùng trong trường hợp làm nghĩa trang, nghĩa địa,nhà hỏa táng người chết, nhà tang lễ. UBND cấp tỉnh quy định mức đất và chế độ quản lý việc xây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa bảo đảm tiết kiệm và có chính sách khuyến khích việc an táng không dùng đất.
Và trên thực tế là có rất nhiều địa bàn trên đất nước vẫn còn tồn tại những khu đất nghĩa trang, nghĩa địa tự phát do người dân lập lên mà không có một kế hoạch quy hoạch phát triển nào. Nhà nước đặc biệt nghiêm cấm hành vi lập nghĩa trang trái phép.
2. Cơ sở pháp lý về quản lý đất nghĩa trang, nghĩa địa
Việc quản lý đất nghĩa trang là một dạng quản lý đặc biệt vì nó mang tính văn hóa tâm linh sâu sắc do cơ quan Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình hay cộng đồng dân cư, cá nhân thực hiện để nhằm đạt được mục tiêu dùng đất tiết kiệm, đảm bảo vệ sinh môi trường, về việc an táng của người dân nhưng vẫn giữ được những phong tục tập quán tốt, văn minh, hiện đại. Sử dụng đất nghĩa địa, nghĩa trang là việc dùng quỹ đất để táng người đã mất (để xây các khu mộ phần, khu lưu trữ tro) và xây dựng các công trình phục vụ việc táng (nhà tang lễ, đài tưởng niệm, nhà hỏa táng, đường, hệ thống xử lý rác, nước thải, và vv..v…). Việc mai táng người đã chết được tích tụ từ đời này qua những đời khác và nếu không được quy hoạch và sử dụng một cách hợp lý thì việc lãng phí đất, ô nhiễm môi trường là tất yếu và nguy cơ thiếu đất cho người đang sống là điều dễ xảy ra trong tương lai tới. Nhưng trong khi đó, quá trình đô thị hóa ngày càng cao, quỹ đất đòi hỏi phát triển đô thị những khu dân cư, khu công nghiệp cũng theo đó mà mọc lên theo thời gian, quỹ đất nông nghiệp bị thu hẹp và diện tích đất dành cho nghĩa trang từ đó cũng bị ảnh hưởng không ít và phải di dời sang vị trí khác, hoặc là phải quy hoạch tập trung trên một diện tích nhỏ hơn.
Ở trên cơ sở quy định tại Điều 162 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 23/2016/NĐ-CP ngày 05/4/2016 của Chính phủ về Xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng đã quy định về nguyên tắc quản lý, sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa. Theo đó, tất cả các nghĩa trang, cơ sở hỏa táng phải được quy hoạch, việc quy hoạch, đầu tư xây dựng nghĩa trang, cơ sở hỏa táng phải tuân thủ pháp luật về quy hoạch, xây dựng, bảo vệ môi trường. Việc đầu tư xây dựng nghĩa trang, cơ sở hỏa táng được khuyến khích nhằm phục vụ cho nhiều địa phương, việc sử dụng hình thức táng mới văn minh, hiện đại nhằm góp phần tiết kiệm tối đa đất, kinh phí xây dựng và đảm bảo yêu cầu môi trường và cảnh quan xung quanh. Bên cạnh việc đầu tư xây dựng, việc quản lý đất nghĩa trang, cơ sở hỏa táng phải tuân thủ theo pháp luật về đất đai, tiết kiệm và hiệu quả; bảo đảm an toàn, an ninh và vệ sinh môi trường.
3. Đất nghĩa trang có được cấp sổ đỏ không?
Đất nghĩa trang có được cấp sổ đỏ không
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng được phân vào nhóm đất phi nông nghiệp. Cũng theo Điều 54 Luật này, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thuộc trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trừ trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng mới bị thu tiền sử dụng đất.
Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm:
– Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai
– Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
– Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Như vậy, đất nghĩa trang, nghĩa địa là thuộc phần đất công cộng được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, nên không được cấp sổ đỏ.
Lưu ý: Bạn cần tìm hiểu quy hoạch thửa đất đó có phải quy hoạch làm nghĩa trang hay không, nếu chỉ là đất nghĩa địa tự phát không nằm trong quy hoạch thì vẫn làm được sổ đỏ bình thường miễn là đáp ứng được yêu cầu về tách thửa.
4. Mua đất nghĩa trang cần lưu ý những rủi ro gì?
Vì là đất nghĩa trang nên không được cấp sổ đỏ nên khi mua, bạn sẽ có nhiều rủi ro, cũng có khả năng dẫn đến tranh chấp do việc mua bán này không thể được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, khi tiến hành mua bán mọi người có thể lưu ý một số điểm sau để giảm bớt tranh chấp sau này hoặc có tranh chấp bạn cũng đảm bảo hơn quyền lợi của mình với Đất nghĩa trang bạn đã mua:
– Tìm hiểu thật kỹ thông tin về mảnh đất xem đất có tranh chấp không, có nằm trong diện quy hoạch, thu hồi hay không?
– Xác định rõ người chủ của mảnh đất đó.
– Kiểm tra kỹ lưỡng các loại giấy tờ tùy thân của bên bán.
– Cần đề nghị người bán bàn giao các bản gốc của giấy tờ liên quan tới mảnh đất đó cho bên mua
– Khi mua nên có làm chứng hoặc lập vi bằng đối với việc mua bán.
– Yêu cầu bên bán điểm chỉ vào hợp đồng mua bán, có thể quay video lại việc mua bán làm bằng chứng sau này.
– Thực hiện thanh toán ở ngân hàng và đồng thời yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
5. Đất nghĩa trang có thể chuyển đổi mục đích sử dụng không?
Thứ nhất, đất nghĩa trang được giao cho cá nhân không thu tiền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 2 điều 54 Luật đất đai 2018 tại “Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp sau đây:
“Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này”.
Chuyển mục đích sử dụng đất được coi là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất lúc đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Và trong trường hợp này đất nghĩa địa không được phép chuyển nhượng và cũng không được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. vì đặc thù của của loại đất này nên theo quy định của pháp luật thì đất nghĩa địa không được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Thứ hai, đối với đất nghĩa địa được giao có thu tiền cho tổ chức kinh tế theo quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật đất đai 2018
“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng”.
Trường hợp này đất nghĩa trang, nghĩa địa có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ tính 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở quy định tại điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:
“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
1. Đối với tổ chức kinh tế:
a) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích”. Như vậy, có thể chuyển mục đích sử dụng đất chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích theo quy định của luật đất đai và các văn bản khác có quy định về vấn đề này., Theo đó thì các cá nhân hay tổ chức kinh tế muốn chuyển mục đích sử dụng đất cần làm các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật hiện hành
6. Thủ tục chuyển đổi đất nghĩa trang sang mục đích sử dụng khác như thế nào?
Bước 1: Đầu tiên cần chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong trường hợp này thì Người sử dụng đất chuẩn bị và nộp 1 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến cơ quan tài nguyên và môi trường; hồ sơ gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất của Cơ quan thuế đã quy định
Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất của Cơ quan thuế và theo hướng dẫn của cơ quan tài nguyên và môi trường nơi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 3: Nhận kết quả theo quy định
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định đó là:
– Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với người sử dụng đất là tổ chức.
– UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định và Lưu ý: UBND cấp tỉnh, cấp huyện không được ủy quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trên đây là tổng hợp các thông tin chúng Cphaco cung cấp về nội dung liên quan Đất nghĩa trang là gì?Cơ sở pháp lý về quản lý đất nghĩa địa. Mua đất nghĩa trang có được làm sổ đỏ? và các thông tin pháp lý liên quan dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.
Bài viết Đất nghĩa trang có làm sổ đỏ được hay không #CHÍNH XÁC đã xuất hiện đầu tiên vào ngày CPHACO.
Bài viết gốc của CPHACO tại: CPHACO https://ift.tt/hOrVlTL
Tư vấn & báo giá: 
